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¿Qué es una cláusula suelo y cómo puede localizarse?

Hoy en día, casi todo el mundo oído hablar de las cuestionadas cláusulas suelo o cláusulas limitativas de tipo de interés, pero quizás no todo el mundo conoce con exactitud sus implicaciones. Pues bien, tratando de resultar lo más didáctico posible, diremos que son aquellas cláusulas, contenidas en determinados contratos bancarios de préstamo hipotecario o personal, por las que se establece un tipo mínimo a pagar en las cuotas del préstamo, aunque los intereses ordinarios acordados con la entidad financiera sean inferiores.

La mayoría de los préstamos hipotecarios que se suscriben en España tienen un tipo de interés que se fija en función de un tipo de referencia, sobre todo el Euribor, aunque también existen o han existido otros como el IRS (Interest Rate Swap) o el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios), más un diferencial que varía en función de la entidad o de las condiciones pactadas. Por tanto, se conoce como suelo del préstamo hipotecario aquel que fija un porcentaje mínimo, aunque el interés surgido de la suma del tipo de referencia pactado (Euribor, IRS o IRPH) y el diferencial, sea inferior.

En virtud de dichas cláusulas, con independencia de la evolución del tipo de referencia y el diferencial pactado, el consumidor siempre, pagará un tipo de interés mínimo y nunca podrá beneficiarse de una eventual caída de los tipos de interés. Sin embargo, cuando la evolución del tipo de referencia aumente y supere el tipo fijo mínimo estipulado; el tipo de interés sí se modificará al alza.

¿Cómo afecta una cláusula suelo al pago de las cuotas del préstamo hipotecario?

La implicación económica de una cláusula suelo para el consumidor no es una cuestión baladí. A modo de ejemplo, una persona tiene que amortizar los 200.000 euros de su préstamo hipotecario en 30 años. Pacta un tipo de interés variable referenciado al Euribor y se le suma el diferencial pactado al 0,60 %. Con estos valores, el interés a pagar a día de hoy ascendería al 0,57 % (el Euribor está actualmente por debajo de 0) y las cuotas resultantes ascenderían a 605 euros al mes. No obstante, si se pactó un suelo hipotecario del 3,5 % tendrá que pagar 898 euros mensuales, es decir, cada mes pagaría en dicho caso 293 euros más de lo que le correspondería pagar si no se hubiera incluido una cláusula suelo. Al año, estaría pagando 3.516 euros más.

¿Cómo se puede localizar una cláusula suelo en un préstamo hipotecario?

En primer lugar, antes de determinar si un préstamo está afectado por una cláusula suelo, el consumidor debe preguntarse si, habiendo suscrito un préstamo con interés variable, se han reducido las cuotas mensuales de su préstamo con la bajada del tipo de referencia pactado, fundamentalmente Euríbor. Si la respuesta es negativa, el consumidor debería revisar su escritura; y si no tiene una copia de la misma, puede solicitar una copia simple a la notaría donde suscribió el préstamo o a directamente a su entidad bancaria.

Cuando esté en posesión de la escritura, debemos prestar atención a las cláusulas financieras, en particular a las cláusulas relativas al tipo de interés pactado. Si dentro de la cláusula tipo de interés, existe un apartado en el que consta una expresión que contenga términos como límite a la variabilidad del tipo de interés o interés mínimo aplicable, desafortunadamente su entidad bancaria, sin el consentimiento o conocimiento del consumidor, ha incluido una cláusula suelo en su préstamo hipotecario, que sin duda afecta directamente al bolsillo del consumidor cuando le cargan la cuota hipotecaria mes a mes.

La cláusula suelo puede fijar un tipo mínimo o puede consistir también en un porcentaje mínimo del Euribor o tipo de referencia pactado, aunque su valor en el mercado sea otro. Hay ocasiones también, en que además del suelo se pacta una cláusula techo, tratando de crear la apariencia de una cláusula equilibrada; pero en realidad, el tipo máximo de intereses a pagar es irreal. Normalmente, está muy por encima de los valores habituales del mercado y nunca llega a aplicarse.

Gráficamente, una cláusula suelo en la que se pacte también un techo puede estar redactada de la siguiente forma:

“… el tipo resultante de la revisión del tipo de interés aplicable, sea éste el ordinario o el sustitutivo, no podrá ser inferior al 3,50 % nominal anual, ni superior al 12,50…

Por otra parte, si no localizamos la cláusula suelo en la escritura, podemos revisar también los recibos bancarios de las cuotas hipotecarias. Si constatamos que el tipo de interés aplicable viene siendo el mismo los últimos meses e incluso años y no es el correspondiente a la suma del tipo de referencia del momento más el diferencial pactado; es más que probable que el préstamo hipotecario contenga una clausula suelo.

Por último, nos gustaría recalcar que este tipo de cláusulas son contrarias a las leyes de protección de los consumidores y han sido calificadas como abusivas y en consecuencia nulas por numerosa jurisprudencia nacional y comunitaria. Por lo que podemos solicitar su eliminación y reclamar, con carácter retroactivo, las cantidades que se abonaron en aplicación de dicha cláusula.

Parece que estamos ante la ruptura del dogma tradicional de nuestro ordenamiento que dota de una protección, a mi juicio, desmesurada y que recientemente valora aspectos más subjetivos de los deudores para poder así ofrecer un trato más justo ante ciertos acreedores, especialmente los financieros. Como paradigma e impulsor de este cambio tenemos ya en nuestro ordenamiento la Ley de Segunda Oportunidad.

Os invitamos a leer otra publicación donde hacemos un pequeño análisis del estado de situación de la Ley de Segunda Oportunidad un año después de su aprobación en España.